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企业香港-今年递交招股书的多数是规模不足20亿元的“迷你型”房企

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中国市场这么大

「今年融資環境差,各個融資渠道基本被堵死了,現在的情況是大家都沒錢,即使能融到錢,融資成本也很高。最近剛幫一個小房企融資拿了塊地,貸款利率在18%。所以相比原地等死,赴港IPO算是一條生路。另外,雖然現在海外發債成本也不低,但比國內融資成本還是便宜很多。」華信資本一位做信託業務的負責人在接受中國房地產報記者採訪時表示。

━━━━多家20億級房企今年IPO

「今年香港審核標準有所提高,更關注企業的負債率,持續增長力等方面,而且今年聯交所優先把通道放給新經濟公司,所以整體環境不如去年。」上述信託業務負責人告訴記者。

一面是千億龍頭房企馬拉松似的排隊A股,一面是中小房企遠赴香港扎推IPO。2019年的房地產市場,無論規模大小,還是業績好壞,都奔忙在「找錢」的路上。

寫在前面2018 年1 月16 日,正榮地產上市后,弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達集團等相繼上市。加上由內房企業拆分的物業企業,2018 年在港成功上市的內地房地產行業公司達11 家。2019 年,截至目前成功上市的僅有德信中國、銀城控股和中梁控股,新力控股,中國天保通過聆訊,還有7 家在排隊海倫堡地產、奧山控股、萬創國際、匯景控股、景業名邦、三巽控股、港龍地產。

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記者統計發現,內地房地產企業在香港上市的前後時間(從最後一次遞表到上市)平均為149天,最快74天、最慢245天。10月23日終於通過港交所聆訊的新力控股,距離其遞交招股書已經過去5個月。

近兩年,隨着內地融資環境的收緊,房企赴港IPO的熱度一直在躥升,2018年更是達到峰值。根據記者統計,相比2018年赴港IPO的中梁控股、正榮地產、美的置業等千億房企,今年遞交招股書的多數是規模不足20億元的「迷你型」房企。以10月29日通過聆訊的中國天保為例,根據公告顯示,該公司成立於1998年3月,最早在涿州做建築承包業務,是一家位於河北涿州市的房地產開發商及建築公司。目前主要從事廣泛的房地產開發活動,如規劃設計、建設工程以及物業銷售、投資及運營。從銷售業績來看,2016年至2018年天保集團總收益分別為8億元、12億元、16億元,年增長率41.5%;房地產板塊開發業務收益分別為7745.8萬元、2.74億元、4億元。

與中國天保情況相似的還有二次提交了招股書的匯景控股,根據企查查資料顯示,匯景集團是香港海豐控股成員企業,其前身東莞市汽車博覽集團,成立於1995年。2002年進入房地產開發領域,2016年之後走出東莞,目前在東莞、河源、合肥、衡陽以及長沙五個城市有所布局,根據更新后的招股書顯示,匯景控股上半年匯景控股累計銷售面積為12.12萬平方米,實現銷售額15.98億元,實現營業收入13.16億元,對應毛利潤、凈利潤分別為6.83億元、2.13億元,也是一家比較典型的「迷你」型房企。在排隊的6家企業中,萬創國際、奧山控股、景業名邦銷售額也都不足20億元。

與此同時,匯景控股、海倫堡地產、萬創國際二次遞表,依舊在排隊階段。中國天保集團雖然已經通過港交所聆訊,預期11月11日掛牌,但發行價也僅定為2.5元。與相2018年的盛況相比,今年內房企IPO通過率明顯降低,等待周期也有所延長,平均發行價格較去年下降逾3成。

同樣在危險數據邊緣遊走的還有匯景控股,招股書顯示,其2016年至2018年收益分別為20.93億元、11.98億元、22.38億元;凈利潤分別為3.4億元、1.6億元、4億元。雖然規模有所增加,但其凈負債率卻連續三年超過200%。根據招股書資料顯示,2016年-2018年,其凈負債率分別為375.4%、277.2%、242.7%。同樣負債出現極速攀升的還有海倫堡, 根據招股書資料顯示,該企業2016年至2018年凈資產負債率分別為69.4%、83.4%以及133.7%。

從已經成功掛牌的房企來看,多數房企仍面臨估值偏低、認購不足的問題。從募集資金總額來看,今年已上市的幾家房企募資額均值為16.4億港元。去年9家赴港上市的內房股平均募資金額為18.79億港元,總體顯著下滑。從單家募集資金來看,去年募資金額最高的正榮地產為44.81億港元,而今年同為千億房企陣營的中梁控股僅募資27.73億港元。在發行價上,也有顯著降低,2018年上市房企平均首發價為4.985港元,而今年新上市房企的發行均值僅有3.616港元。

對於未來海外融資環境是否會持續收緊,諸葛找房數據研究中心國仕英表示:自2018年下半年開始,各房企逐漸迎來還債高峰期,為避免房企借新還舊,新政規定,海外發債募集資金只能用來替換一年內短期債,對於房企來說,海外融資也越來越受限。海外融資成本較高,境外債券單月融資成本9.2%,環比上升2.36個百分點,融資成本不斷攀升,房企海外融資將會越來越艱難。

━━━━縮水的IPO赴港IPO企業數量還在增加,但今年的IPO市場卻出現了顯著的變化。相比2018年在港成功上市的內地房地產行業公司達11家的盛況,今年截至目前僅有德信中國、銀城控股和中梁控股、新力控股和中國天保通過聆訊,萬創國際、匯景控股、景業名邦、奧山控股、三巽集團、港龍地產等多家房企仍在等待IPO通關。其中匯景是二次提交招股書,奧山控股也是二次遞交,萬創國際則是第四次衝擊IPO,此前萬創國際曾在2017年6月、2018年2月和11月分別提交招股書,全部因超過6個月未完成上市失效。除了頻繁出現審核材料失效的情況,此外,2019年房企的上市等待期也逐漸拉長。

雖然規模不大,但這些企業都有着高負債率和低利潤率的特點。根據招股書資料顯示,天保集團2017年凈負債率為1.8%,2018年凈負債率上升至41.4%,截至2018年年底未償還銀行貸款9.14億元,同比增長315.45%。其現金流也捉襟見肘,2017年至2018年連續兩年,天保集團的經營活動產生的現金流量凈額分別為-1.95億元和-6.66億元。從凈利潤率來看,在過去2016、2017、2018三個財政年度,天保集團凈利潤分別為人民幣0.37億、0.59億和1.08億元人民幣,雖有所增加,但利潤水平仍處於行業低位。

對於為何會出現此類現象,中國指數研究院常務副院長黃瑜在接受記者採訪時表示,此輪扎堆IPO的中小房企,總體主要存在着規模小、布局少的特點。同時在經營和財務表現上也部分存在管理和規範性等問題。因此,在與聯交所的問詢互動中,一些經營、財務、行業表現等問題的溝通周期相對較長。部分小型房企的規模與布局競爭優勢並非突出,在估值上短期也存在估值偏低的情況,需要企業長期表現來扭轉資本市場的認知,包括業績的快速穩定增長、鮮明的經營模式及效應的持續顯現,適度的槓桿及良好的信用表現等。

11月6日長沙遠大住宅工業集團股份有限公司(股份代碼2163.HK,以下簡稱「遠大住工」)正式在香港聯交所主板掛牌上市,成為裝配式建築行業香港IPO第一股。但遺憾的是,雖有裝配式第一股的光環,但仍難逃開盤破發的命運,一度跌幅為8.78%,報8.78港元/股。

IPO,這條被中小房企視為「救命稻草」的路,如今似乎也變得艱難起來。

中房報記者 唐珊珊 | 北京報道

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