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套房月份-二线城市中首套房的利率上升幅度并不大

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與此同時,7 個二線城市首套房的 LPR 房貸利率為 5.67%,相比9月份的 5.64%上升 0.03 個百分點;7 個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%,相比9月份的5.94%上升0.05 個百分點。

一二線城市 LPR 房貸利率微弱上升

央行此前宣布,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成,而在此之前,按揭利率是以央行公布的一年期貸款基準利率為基礎,上浮或下調確定。

國慶節后第一天,房貸利率正式換錨。

9月20日,全國銀行間同業拆借中心公布了最新LPR,5年期以上LPR為4.85%。按此計算,新政下的上海首套房貸利率不能低於4.65%(4.85%減20個基點);二套房利率不能低於5.45%。

對比來看,在房貸利率換錨前,上海首套房房貸利率多為基準利率打95折,即4.655%左右;二套房房貸利率為基準上浮10%,即5.39%。

  楼市“金九银十”开局遇冷

中國指數研究院8日發佈的數據顯示,今年9月,中國100個城市(新建)住宅平均價格為15051元/平方米,環比上漲0.31%,漲幅較上月收窄0.06個百分點。

首套房百萬貸款月供多6元房貸成本方面,據易居研究院報告的顯示,14個城市在執行LPR貸款利率后,首套房的月供額比過去增加了6元,而二套房的月供額比過去增加了15元。雖然略有上升,但基本上不會對購房者形成太多干擾,或者說是可以忽略不計的。

  招银国际亦认为,鉴于经济前景不明朗以及抵押贷款政策收紧,其维持 2019 全年房地产销售下降 5%的预测。整体来说,房地产股估值偏低,2020 年预测市盈率平均为 4.8 倍,较资产净值折让 49.2%。在政府宣布放松政策前,未见行业估值重估的可能。目前,首选股主要是中型开发商,包括雅居乐,世茂和中海宏洋。

也就是說,實行LPR新政后,上海的最優房貸利率基本保持不變(4.655%下降至4.65%),二套房小幅上升(5.39%升至5.45%)。

總體看,全國銷售面積或仍將小幅負增,房價同比續緩,拿地面積同比降幅仍大,開工趨弱,施工先升后降,維持開發投資累計同比繼續放緩的判斷,預計到年底將降至 5-8%。

意料之外,上海房貸便宜了據了解,房貸利率挂鉤LPR之後,上海當前執行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR減20基點,二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加60基點。

中原地產首席分析師張大偉指出,樓市「金九銀十」備受關注,是因為在歷史上9月和10月份的銷量曾經佔據全年樓市銷量最重要的一部分。不過,隨着氣候變化、混凝土對溫度要求變化以及房地產調控政策對市場周期的影響,近年來,樓市淡旺季已經不甚分明。另外,「十一」7天長假也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。過去兩年,「金九銀十」也未出現明顯的銷售增長。

房價走跌與調控趨嚴有關,中原地產研究中心統計數據顯示,9月份房地產相關調控政策發佈48次,雖然少於8月份的60次和7月份的56次,但仍處於較高水平。2019年以來,全國房地產調控政策發佈逾400次,密集程度創新高。

業內人士指出,上海作為一直以來房貸利率全國最低的城市,在本次房貸利率換錨之後,並沒有在5年期LPR基礎上加點,而是首套房減20個點,在業界意料之外。不過,諸多上海銀行業人士表示,減點只是暫時的,未來會逐步調整到相應期限LPR之上。

而從城市結構上看,二線城市的負擔增加相對會大一點,而三四線城市則沒有太明顯的負擔,甚至有減負的現象。

根據易居研究院最新發佈的LPR 房貸利率報告,今年10月份,其統計的 11 個一二線城市 LPR 房貸利率相比 9 月份均有微弱上升,但基本上可以忽略不計,而3個三四線代表城市則略有下調。

報告以「100 萬貸款本金、30 年即 360 期、等額本息償還方式」的貸款案例進行成本測算,進而觀察 LPR 貸款利率下購房者的月供壓力發生了什麼變化。具體測算結果如下表:

環比漲幅趨緩的同時,房價環比上漲的城市數量也有所減少。9月份,64個城市房價環比上漲,30個城市環比下跌,6個城市與上月持平。與上月相比,9月份價格環比上漲的城市數量減少5個;房價環比下跌的城市數量增加1個。

  可以看出,二线城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相对大。而横向对比看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。

  值得一提的是,4.65%是上海首套房最低可以享受到的利率,具体如何执行房贷新政,是否在当前4.65%的水平上加点,还要看各家银行具体安排。一般来说,国有大行资金充足,贷款利率水平更低,可能更贴近最低线。

而從整個房地產市場來看,今年樓市「金九銀十」開局就遇冷了。

目前,在一線城市中,上海的房貸利率依舊最低。

光大證券上月表示,隨着調控趨嚴,未來一段時間樓市或整體降溫,逐線趨弱。一二線難回首季熱度,但基本面支撐下回落較緩,三線和 2.7 線前期透支較大,或放緩較快,2.5 線拿地和投資已放緩,未來銷售下行壓力難小。

此外,3 個三四線城市首套房的 LPR 房貸利率為 5.59%,相比9月份的 5.64%下降0.05個百分點;3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為 5.83%,相比 9 月份的 5.88%下降 0.05 個百分點。

  可以看出,相比一二线城市,三四线城市房贷利率上升的力度是不大的。报告强调,这几个城市属于三四线城市中楼市相对坚挺的城市,而其他一些相对偏远和落后的三四线城市,预计利率会持平或小跌,尤其是在首套房上。

  从此类房贷利率数据可以看出两个特点。第一,一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,只有微小的变动,进一步体现了利率稳定的导向。第二,首套房和二套房的利率变动方面,二套房利率的变动幅度稍微更大一点。

具體來看,4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%,相比9月份的 5.21%上升0.02 個百分點;4 個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%,相比9月份的5.58%上升0.03 個百分點。

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